Блейк Лайвли родила первенца!
Эдвард Нортон женился
Крис Браун отказался от Рианны
Диджей Грув завел седьмого питомца

Квадратный метр упал

Когда еще отожмется!

13 ноября 2009 19:11
3189
0

Многие москвичи до сих пор мечтают о собственной уютной квартире. Как изменил расстановку сил на столичном рынке недвижимости финансовый кризис?

«Все, что мне нужно, — это комната, где можно положить шляпу и нескольких друзей», — шутила американская писательница Дороти Паркер. Многие москвичи до сих пор мечтают о собственной уютной квартире. Как изменил расстановку сил на столичном рынке недвижимости финансовый кризис?


Полное равноправие


В октябре прошлого года, когда мировой кризис пожаловал на наши просторы, однокомнатные квартиры в Москве подешевели на 2,3%, квадратный метр «однушки» стали оценивать в $6696, цены на двухкомнатные квартиры упали на 2,2%, их продавали по $6444 за кв. м. Рекорд снижения стоимости поставили трехкомнатные апартаменты — 3% ($5845 за «квадрат»). Самое интересное, что в то же время подросли цены на жилье экономкласса. Но они тут же уперлись в потолок. В октябре прошлого года впервые за всю историю московского рынка недвижимости средняя стоимость квадратного метра дешевого жилья стала одинаковой практически во всех округах столицы. Абсурд, конечно, но невозможное стало возможным. Тут даже неспециалисту стало ясно, что дальше ценам расти некуда. С такой вершины открывается только одна дорога — вниз.


Так оно и произошло. Если год назад средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице составляла $250,6 тыс., двухкомнатной — $330,2 тыс., а трехкомнатной — $407 тыс., то сейчас «однушки» стоят в среднем $141 тыс. (-43,7%), а минимальная цена такого жилья, по оценкам специалистов по продаже недвижимости, снизилась до 95 тыс. долларов.


Двухкомнатные квартиры теперь продаются в среднем за $229 тыс., что на треть дешевле, чем год назад. Трехкомнатные квартиры за минувший год потеряли примерно четверть своей цены, а комнаты в коммунальных квартирах стали дешевле на 62% (теперь их можно купить за 1,4 млн руб.). Если же вас устраивает комната в коммуналке, расположенной на далекой московской окраине, покупка обойдется еще дешевле.


Итог таков: продавцы квадратных метров все чаще сталкиваются с трудностями. Сейчас квартиру можно быстро продать только в том случае, если продавец готов идти на уступки и сбрасывать с первоначальной цены от 10 до 20%.


Что нам стоит дом построить?


Увы, объемы строительства в Москве за кризисный год значительно снизились. Но московская новостройка по-прежнему примерно в четыре раза дороже той, что находится в Подмосковье. Самое доступное новое жилье в столице стоит от 78 тыс. рублей за «квадрат» и находится в Марфине. В среднем же новостройки экономкласса по сравнению с осенью прошлого года потеряли в цене 16%.


Новые строительные площадки в Москве практически не появлялись с середины прошлого года. Строители достраивают и потихоньку распродают то, что возвели раньше. Поэтому в продаже, как правило, появляются лишь отдельные корпуса жилых домов, возведение которых начиналось 2—3 года тому назад. В Марфине, кстати, продажа жилья уже заканчивается: в день продается примерно полсотни квартир. Так что количество квартир в новостройках, находящихся в свободной продаже, постепенно сокращается.


В Подмосковье все немного иначе. Количество выставленных на продажу в новостройках квартир за последний месяц увеличилось примерно на 3%. Причем 40% выставленных на продажу адресов должны принять в эксплуатацию к концу следующего года.


Риелторы отмечают, что спрос на подмосковные новостройки заметно возрос. В общей структуре продаж первичного жилья доля покупателей, предпочитающих покупать квартиры за МКАДом, доходит до 80% (осенью прошлого года за область голосовало рублем менее половины покупателей квартир в новостройках).


Что касается цен, то итоговая стоимость квадратного метра в московской новостройке увеличилась по сравнению с сентябрем на 0,5% и составила 152 тыс. руб. И теперь аналитики говорят о стабилизации цен на столичные квартиры.


В Подмосковье цены на новостройки в октябре выросли в среднем на 0,4% (по сравнению с сентябрем) и теперь составляют около 70 тыс. руб. за кв. м. При этом в ближайших к Москве городах (например, в Троицке, Красногорске) «квадраты» в новостройках дешевеют. В большинстве же подмосковных городов цены в октябре по сравнению с сентябрем не изменились.


Арендатор всегда прав


Вполне возможно, что скоро на московском рынке недвижимости тон будут задавать арендаторы. Те, кто хоть раз сдавал квартиру внаем, понимают, о чем идет речь, с полуслова. Ведь именно арендодатели первыми были вынуждены снижать свои запросы. Желающих снять квартиры в октябре прошлого года оказалось в 2—3 раза меньше. И арендодатели, привыкшие к тому, что по осени спрос на съем жилья резко возрастает, были вынуждены снижать ставки.


Критической ситуация со сдачей жилья в аренду остается и по сей день. С октября прошлого года стоимость аренды однокомнатных квартир экономкласса снизилась на 23% и составляет сейчас 24 тыс. рублей. Аренда двухкомнатных квартир подешевела за год на 22% — до 29 тыс. рублей, трехкомнатных на 29% — до 37 тыс. рублей в месяц. Риелторы считают, что аренда будет дешеветь вплоть до декабря этого года.


Что год грядущий приготовит?


Похоже, кризис затянется еще на год-два, говорят аналитики рынка недвижимости, и все это время цены будут понемногу падать. Если учесть, что после дефолта 1998 года стоимость квадратного метра вернулась на прежний уровень только через четыре года, то докризисных цен на квадратные метры придется ждать еще как минимум пять лет.


— С другой стороны, цены на жилье сейчас практически остаются на одном уровне. И даже если и есть причины еще большего удешевления столичных квадратных метров, то эта тенденция проявится не сразу. Ведь даже во времена ажиотажного спроса на недвижимость квадратный метр дорожал не сразу, а поэтапно. Рынку нужно было 6—9 месяцев на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен, только после этого он может двинуться дальше. То же самое происходит и при снижении цены, — говорят аналитики рынка недвижимости.


Если учесть, что цены на недвижимость «застыли» в конце лета — начале осени этого года, то новое заметное движение цен на рынке недвижимости как вверх, так и вниз скорей всего начнется только в начале будущего года. Окончательно же судить о тенденциях на рынке недвижимости можно будет весной 2010 года.


Что касается непосредственно рынка недвижимости, то в будущем его ждут большие перемены. Прежде всего потому, что рынок новостроек сильно сужается: в будущем году в Москве планируется сдать в эксплуатацию 1 млн. кв. м жилья. Это в пять раз меньше, чем ежегодно вводилось в докризисные времена. На социальные нужды уйдет 730 тысяч кв. м. Для сравнения: в этом году в столице должны построить 3 млн. кв. м жилья.


До минимума сократится финансирование капремонта жилых домов и строительства гаражей.
Увы, но строительство объектов соцкультбыта тоже ждет незавидная участь. В 2010 году денег у города хватит только на 11 школ и всего на 2 физкультурно-оздоровительных комплекса (для сравнения: в 2008 году в Москве построили 21 школу и 51 ФОК).


Но эти прогнозы предварительные. Власти советуют не паниковать. Ведь если положительные тенденции, наметившиеся осенью в экономике, сохранятся, прогноз будет пересмотрен. Тем более что в столице остаются нереализованными программы и контракты на 12 млн. кв. метров.


Увы, снижается и количество квартир, которые город готов бесплатно предоставить очередникам. Власти все настойчивей советуют людям принимать посильное участие в оплате своего нового жилья и всячески побуждают их к этому. С 1 сентября в силу вступили новые правила расчетов между очередниками, участниками программы предоставления жилья молодым семьям и городом. Теперь на выкупную стоимость квартиры влияет прежде всего ее адрес. Выгоднее всего покупать недвижимость за малым автомобильным кольцом, в просторечии именуемым «бетонкой». Даже если у очередника нет льгот, такая покупка обойдется на 55% дешевле себестоимости.


Раньше выкупная стоимость жилья для очередников зависела от типовой серии дома и количества лет, проведенных в очереди. Серии увеличивали цены, стаж, наоборот, их снижал. Теперь цена рассчитывается по принципу: чем дальше — тем дешевле. Тем, кто согласен переселиться за малое бетонное кольцо (оно проходит через Ногинск, Электросталь, Бронницы), город дает максимальную скидку — 55%. На квартиру, расположенную между бетонкой и МКАД, город дает скидку уже в 50%. Максимальный размер скидки за годы, проведенные в очереди, по-прежнему составляет 70%. В будущем году на нее смогут рассчитывать очередники 1991 года.


Выкупная же цена московских квартир, наоборот, сильно выросла. Например, цены на одну и ту же квартиру одинаковой себестоимости в пределах Москвы могут отличаться чуть ли не в полтора раза. Дороже всего, естественно, обойдется квартира в престижном районе. Так что, как ни крути, количество москвичей, променявших московскую прописку на областную ради пресловутых квадратных метров, будет увеличиваться с каждым годом.


В то же время столичные власти отмечают: если государство начнет финансировать создание инфраструктуры строящегося жилья, цены на него станут доступными для большей части москвичей. Стоимость квадратного метра в столице при такой политике будет 40 тысяч рублей, а при малоэтажном строительстве и того дешевле. Еще одна палочка-выручалочка — внедрение новых ипотечных схем.


Кроме того, в будущем году московские власти, возможно, вернутся к внебюджетному строительству, когда в инвестиционных контрактах оговаривается доля города. В будущем она превращается в социальные объекты — детские сады, школы и физкультурно-оздоровительные комплексы.